El castigo al inquilino – Por Manuel Adorni*
No solo de alimentarse o vestirse vive el hombre, también debe tener donde vivir. El déficit habitacional que existe en la Argentina, donde cerca del 12,5 por ciento de la población son inquilinos (por lo que como contrapartida, no son propietarios) transforman el tema del aumento sufrido en los montos de los alquileres de propiedades en un tema tan importante como lo es el nivel de inflación en los productos de primera necesidad o los aumentos en las tarifas de servicios públicos.
Quienes tuvieron la desdicha de tener que renovar su contrato de alquiler por estos tiempos, o quienes descuidadamente salieron en búsqueda de su futuro hogar, se encontraron con subas que promedian el 40 por ciento en relación al último contrato firmado (en el caso de quienes renuevan) o en relación a los valores de algunos meses atrás (para los que buscan ingresar al mundo de los inquilinos de viviendas). Además de ello, las comisiones astronómicas que cobran las inmobiliarias para la firma de un nuevo contrato hacen que el encarecimiento haga en muchos casos, tener que desistir de la operación y en muchos otros casos restringir otro tipo de consumo para poder afrontarlo. En la Ciudad de Buenos Aires la comisión inmobiliaria tiene un tope legal que no puede superar el 4,15 por ciento del monto del contrato, cifra ésta que rara vez se cumple en detrimento del inquilino, desde ya.
Las razones de los incrementos mencionados son de las más variadas. Como primer punto, la devaluación. No existe argentino que se resista al intento de ajustar sus ingresos de manera de acompañar los movimientos ascendentes de la moneda norteamericana: ante una devaluación del tipo de cambio oficial del 40 por ciento (según el día, claro está) los alquileres ajustan sus valores en proporciones similares. Si bien es cierto que parte de la economía convergía en torno a los valores del viejo y ya hoy menos popular dólar blue (o dólar marginal), la realidad es que ante un ajuste en la cotización oficial siempre el ciudadano proyecta para sí mismo una inflación en porcentajes similares.
Amén de las especulaciones sobre la devaluación y el impacto de ésta en el índice general de precios, y ante ausencia de información oficial podemos afirmar en base a estimaciones privadas y sobre indicadores del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires y de la Provincia de San Luis, que la realidad de los meses de Diciembre y Enero últimos es que el índice de inflación habría superado el 8 por ciento por lo que haciendo una proyección anualizada ésta superaría con creces el 35 por ciento. Esta inflación estimada para todo el año es trasladada a los precios de los alquileres por los propietarios que pretenden no perder el poder adquisitivo del valor de la locación y que aún no creen que las estimaciones optimistas de Prat-Gay que pretenden contener la inflación anual por debajo del 25 por ciento puedan convertirse en realidad.
Otro factor que influye en los valores locativos es un clásico problema argentino del siglo veintiuno: la falta de acceso al crédito. Lo inaccesible que resulta la financiación hipotecaria para la compra de inmuebles genera que la demanda sea cada vez menor (no por conveniencia sino por falta de opción) y por ende la oferta sea muy superior a la demanda. En contra de las leyes de la de mercado, esto no genera que los propietarios reduzcan sus precios de venta (ya que prefieren esperar en vistas de mantener el supuesto valor en dólares en el futuro próximo) sino que muy por el contrario, desisten de la opción de venderlos ofreciéndolos en el mercado para su alquiler queriendo obtener una renta ajustada a valor dólar debido a que sus propiedades, cotizan en dólares. Esta conjunción genera que al haber poca demanda para la compra de inmuebles, ésta se transforme en demanda excesiva de viviendas para alquiler, donde aquí el mercado cumple su legado: a mayor demanda de alquileres genera que quienes los ofrecen, les sobren oportunidades y libremente aumenten sus valores sin el menor riesgo de encontrarse con falta de inquilinos potenciales.
Sumado a estos vericuetos propios del mercado inmobiliario argentino, se suma un condimento extra: el levantamiento del cepo cambiario. Si bien los efectos colaterales fueron los ya mencionados (inflación y especulación futura), el efecto principal que perciben los tenedores de inmuebles es que el mercado de compra y venta se recuperaría paulatinamente debido a la libertad de comprar dólares para realizar las operaciones inmobiliarias, lo que generaría facilidades para quienes disponen del efectivo para determinadas operaciones que hasta ahora eran resistidas por el temor que imperaba a desprenderse del tan deseado dólar billete y nunca más recuperarlo. Independientemente de la reacción que pueda sufrir el mercado y que el número de operaciones pueda incrementarse, existe otro factor que ilusiona a los propietarios: que debido a la reactivación del mercado inmobiliario llegue un punto en el que a precios dolarizados, se incrementen los valores de sus propiedades.
En la actualidad, el rendimiento ofrecido por el alquiler de un inmueble se ubica en promedio entre el 2 y el 3 por ciento anual del valor del mismo (contemplando los aumentos que hoy están sufriendo los inquilinos y dependiendo entre otras cuestiones de la zona en la que se encuentra la propiedad). Estos valores están muy por debajo de los niveles de renta históricos. En la década del noventa, el rendimiento oscilaba entre un 10 y un 12 por ciento anual. Dato no menor para consagrar la causa de los aumentos: los propietarios conocen este dato perfectamente bien y no están dispuestos a seguir cediendo parte de la renta que hoy consideran debería ser ya un derecho adquirido naturalmente.
Y como darle el broche final al ya problemático episodio de los nuevos contratos de alquiler, y con el tema de paritarias semestrales como orden del día, los dueños de inmuebles no podían ser menos: hoy los contratos de alquiler se están comenzando a pactar con cláusulas de ajuste semestral y hasta con tiempos más cortos de duración de contrato (ilegalmente: recordemos que para destino vivienda el tiempo mínimo pautado en un contrato de alquiler debe ser de al menos dos años).
No sabemos qué ocurrirá en la realidad de nuestra economía con el nivel de inflación. Tampoco sabemos cuál será el camino de los salarios. Mucho menos aún que pasará con el nivel de empleo. Lo cierto es que en términos generales, quién alquila una vivienda es una familia de clase media que hoy tiene una total incertidumbre sobre su futuro inmediato: no sabe cómo se ajustará su salario, ni cuánto costará la canasta básica en el corto plazo ni menos aún cómo será su situación laboral en un contexto recesivo e incierto. Lo único que sabe a ciencia cierta es que el costo de su vivienda está por encima de lo que hoy puede afrontar.
En estas circunstancias, las cuales tal vez sean una historia que se repite una y otra vez, nos encontramos ante una nueva oportunidad de plantearnos seriamente el problema habitacional que sufren los 5 millones de inquilinos que hoy ostenta la Argentina, los cuales creo que son merecedores a esta altura de un capítulo aparte en el cual sean protagonistas.
*Dr. Manuel Adorni
Contador Público. Especialista en economía y finanzas. Analista político. Columnista.
Twitter: @madorni
E-mail: madorni@gmail.com