Ley de Alquileres: Los nuevos Proyectos que buscan dar solución al conflicto

En  noviembre de 2019 la Cámara baja daba media sanción al Proyecto que pretendía dar solución al tema de los Alquileres en Argentina. El mismo fue convertido en ley por el Senado en junio de 2020 y entró en vigencia en julio de 2020.

Desde entonces nada funcionó como se pretendía y en las últimas semanas corre fuerte el rumor de que el Gobierno estudia la posibilidad de suspender la aplicación de la Ley 27.551 de alquileres.

Entendiendo que el PE no tiene potestad para derogar una ley por decreto, la intención es avanzar en una suspensión por 180 días en la aplicación de la normativa, restablecer la norma anterior, y darle tiempo al Congreso para expedirse con una nueva Ley que regule el mercado.

Actualmente existen tres Proyectos diferentes en la comisión de Legislación General de la Cámara de Diputados: uno propuesto por el Frente de Todos, otro por Juntos por el Cambio y el tercero impulsado por la bancada de Libertad Avanza.

Los tres proyectos ya están en condiciones de ser tratados en el recinto, sin embargo su debate permanece frenado por las diferencias entre oficialismo y oposición.

El dictamen de mayoría, elaborado por el bloque del Frente de Todos, que no se pudo tratar a fines del año pasado propone mantener el plazo de tres años en los contratos, un índice de actualización que combine el IPC y Ripte y otorgar más facilidades a los inquilinos para la presentación de garantías. Además de una reforma al régimen de monotributo para beneficiar a contribuyentes con más de tres unidades de explotación, de incorporar inmuebles al régimen de la Ley de Incentivo a la Construcción y eximir a las propiedades de menor valor del impuesto a los Bienes Personales.

A este se le sumó la propuesta de la diputada Gisela Marziotta que busca crear una Cámara Nacional de Alquileres (un órgano autárquico integrado por representantes del poder Ejecutivo y de las partes involucradas, con el objetivo de regular precios y contratos) y que se elaborase un registro de las propiedades que se ofrecen y las alquiladas.

Por su parte, el dictamen de minoría de la oposición vuelve a dos años el plazo mínimo legal de los contratos y propone que “entre las partes” acuerden los intervalos para la actualización de los valores (entre 3 y 12 meses) y también “las partes” deberán convenir el mecanismo de ajuste al inicio del contrato pudiendo aplicar el IPC, IPIM o el Índice de Salarios que elabora Indec o una combinación entre ellos.

Contempla una reforma al régimen de monotributo, la exención de Bienes Personales a los inmuebles destinados a alquiler y una modificación al impuesto a los débitos y créditos bancarios (impuesto al cheque) para que eximir a las cajas de ahorro o cuentas corrientes utilizadas exclusivamente para la locación de inmuebles para vivienda.

Aquí sobresale la iniciativa del diputado Alberto Assef, que suma dos nuevas propuestas relacionadas al desalojo abreviado (es decir acortar los tiempos procesales del desalojo) y una alternativa al gravamen a la vivienda vacía (que no es otra cosa que premiar impositivamente a quienes no mantengan propiedad de vivienda ociosa).

Pero dentro de la oposición también hubo divergencias en torno a los tiempos de ajustes de los alquileres, el diputado Agustín Domingo de Juntos Somos Río Negro rechazó que los ajustes se hicieran cada tres meses, reclamando que fueran cada seis.

Finalmente, Carolina Píparo, de Libertad Avanza presentó su iniciativa que busca derogar la Ley actual.

Argumenta en sus considerandos que “es necesario comenzar a facilitar la relación contractual entre aquellas personas que tienen una propiedad que buscan rentar y quienes necesitan de esas propiedades para vivir. Es imperativo terminar con una regulación que resulta absolutamente ineficiente y perjudicial para todos los involucrados”.

No refiere en su Proyecto otro inciso, ni tampoco que solución daría al conflicto.

¿Qué pasaría con los contratos vigentes si se suspende o deroga la Ley de Alquileres?

Una de las preguntas que se hace el “ciudadano de a pie” es qué pasaría con los contratos actuales si la ley se suspende o queda sin efecto.

En cualquiera de los casos, según el artículo 7 del Código Civil y Comercial de la Nación, “las nuevas leyes supletorias no son aplicables a los contratos en curso de ejecución”. En otras palabras, todo contrato pactado antes de la sanción de la nueva norma debe respetar el formato, la duración y los aumentos pautados inicialmente.

Escenario similar sucedió cuando entró en vigencia la actual normativa en 2020: quienes firmaron bajo la anterior ley continuaron manteniendo las reglas de la normativa vieja hasta el vencimiento de lo acordado.

La Palabra del autor de la Ley Actual

Ante este escenario, el ex diputado nacional Daniel Lipovetzky (mentor de la iniciativa), sostuvo en una entrevista que “la ley de alquileres no fracasó. Creo que hay cuestiones que no funcionaron pero hay un montón de cuestiones que son más que válidas y rescatables” dijo.

“Lo que no funcionó son cuestiones que no estaban en el proyecto y se incorporaron en el debate parlamentario. La actualización anual de los alquileres establecía una actualización semestral como los demás proyectos- hubo ocho- pero en el contexto legislativo de incorporó que sea anual. Es un error y hay que cambiarlo” argumentó.

El segundo elemento mencionado es la registración en AFIP: “Fue un planteo que se hizo en nuestro Gobierno por la falta de registración de los alquileres y por eso se incluyó una norma. Había planteado que tenía que estar acompañado por incentivos impositivos para que haya más oferta de inmuebles para alquilar porque sabía que había una retracción antes de la ley. Lamentablemente nuestro gobierno no decidió impulsar esa parte y tampoco en el Congreso no hubo consenso” advirtió Daniel Lipovetzky.

A su entender, “son dos puntos por los que la ley quedó renga” dijo para luego enumerar una serie de “ventajas” de la norma.

“La ley tiene la ampliación de los instrumentos para garantizar un contrato de alquiler como un recibo de sueldo o poder sacar un crédito personal. Que el depósito sea solamente de un mes y no de dos meses. Que al finalizar el contrato si no hubo gastos imputables al alquiler al depósito te lo devuelvan actualizados” enumeró.

Incluso, explicó que el Congreso aún “no se puso de acuerdo en que la ley es un fracaso. Insisto en que hay cosas que hay que modificarlas y hay otras que mantener” dijo el diputado y flamante candidato a intendente de La Plata.

“Se ha instalado que el problema de la ley es que no bajó el precio de los alquileres. Fue una especie de profecía autocumplida. Se planteó desde los medios que la ley había fracasado pro eso y la ley nunca buscó bajar los precios del alquiler porque no buscó regularlos. No creo en la regulación por ley de los precios. Se fijan por oferta y demanda o condiciones macroeconómicas, hoy con una inflación terrible” concluyó Lipovetzky.