Propiedad privada: cuando una garantía corre el riesgo de convertirse en un absoluto

A propósito del expediente PE-13/26, en debate en comisiones del Senado, y de una pregunta de fondo que excede a la coyuntura: cómo proteger el derecho de propiedad sin vaciar la función del Estado, la defensa en juicio y la cohesión social.

La propiedad privada merece tutela seria. Lo que no merece es un tratamiento dogmático: una república protege derechos, pero también distingue conflictos, equilibra intereses y evita que una consigna termine reemplazando a la ley.

El artículo 17 de la Constitución Nacional no deja lugar a dudas: la propiedad es inviolable y la expropiación sólo puede darse por causa de utilidad pública, calificada por ley y previamente indemnizada. Sobre esa base, el Gobierno envió al Senado el expediente PE-13/26, mensaje 22/26 bajo un título atractivo en términos políticos: «inviolabilidad de la propiedad privada».

Pero el problema empieza justamente allí. Porque el nombre sugiere una reafirmación de un principio ya protegido por la Constitución, mientras que el texto, en los hechos, abre una reforma mucho más amplia. La propuesta modifica el régimen de expropiaciones, acelera los desalojos, altera reglas de regularización dominial en barrios populares, cambia el criterio sobre tierras rurales en manos extranjeras y también toca la legislación sobre manejo del fuego. No se trata, entonces, de una sola discusión. Se trata de varias, comprimidas bajo una misma bandera.

Qué discute en verdad este proyecto

En materia expropiatoria, el texto oficial refuerza la exigencia de pago previo e íntegro antes de la transferencia de dominio y fija la indemnización sobre el valor objetivo de mercado, actualizado por IPC e intereses, excluyendo el lucro cesante. Es un punto central, sobre todo en un país en el que la desconfianza sobre el valor real de las compensaciones estatales ha sido recurrente.

En materia de desalojos, el cambio es más severo. El proyecto lleva el trámite al proceso sumarísimo y habilita la restitución inmediata del inmueble, con plazos de cinco días para la entrega en ciertos supuestos, apoyada en el título del actor y en una caución juratoria. Traducido a lenguaje llano: la balanza del procedimiento se inclina con fuerza hacia el propietario, y la capacidad de defensa del ocupante o del inquilino se estrecha.

También hay modificaciones delicadas en el régimen de integración socio urbana. El proyecto reescribe aspectos de la Ley 27.453 sobre barrios populares, elimina herramientas que hoy priorizan estabilidad y expropiación como vía de regularización, y abre la puerta a una lógica más descentralizada y contractual. No es un detalle técnico: para millones de familias, la seguridad en la tenencia no es una abstracción jurídica sino la diferencia entre vivir con horizonte o con amenaza.

A esto se suman cambios en la ley de tierras rurales, donde las restricciones dejan de recaer sobre inversores privados extranjeros y se concentran principalmente en Estados extranjeros y sus vehículos, con ciertas excepciones reglamentarias. Y, además, el proyecto altera la protección posterior a incendios al restituir el esquema previo a las reformas más restrictivas del manejo del fuego.

En términos simples: este proyecto no discute sólo si un dueño debe estar mejor protegido frente a una usurpación. Discute también qué margen tendrá el Estado para expropiar, cómo se regularizan barrios enteros, qué se permite hacer con tierras rurales y qué pasa con suelos incendiados. Meter todo eso bajo un mismo rótulo puede sonar ordenado; jurídicamente, mezcla problemas muy distintos.

La comparación internacional desaconseja los absolutos

Si se mira el derecho comparado, el dato relevante es otro: las democracias constitucionales serias no desconocen la propiedad, pero tampoco la vuelven intocable en términos absolutos. La protegen y, al mismo tiempo, la insertan dentro de una arquitectura de interés público, indemnización y control judicial.

La lección comparada es clara: un sistema constitucional maduro no pregunta si la propiedad vale, porque eso ya está respondido. La pregunta verdadera es cómo se la protege sin borrar la utilidad pública, la función social, el debido proceso o la soberanía territorial. Y ese equilibrio, justamente, es el que debe discutirse con bisturí y no con consignas.

El giro cotidiano: de qué estamos hablando cuando salimos del tecnicismo

Pensemos cuatro escenas simples. La primera: una familia compró una casa, la tiene desocupada por refacciones y un día descubre que está ocupada. Esa familia necesita una respuesta judicial rápida y efectiva. La segunda: un inquilino se atrasó, perdió ingresos o está discutiendo una liquidación y enfrenta un procedimiento tan acelerado que apenas puede defenderse. La tercera: un barrio popular entero vive hace años sobre una tierra sin título y necesita un camino legal hacia la regularización. La cuarta: una zona incendiada queda expuesta a operaciones de reconversión del suelo, especulación o presión inmobiliaria.

Nadie sensato diría que los cuatro casos son iguales. Sin embargo, el proyecto los aproxima bajo una misma idea de protección de la propiedad. Y ahí aparece el riesgo político e institucional: resolver conflictos distintos con una única lógica, siempre inclinada en la misma dirección.

La propiedad de una vivienda, de un comercio, de una chacra o de un galpón merece defensa. Pero esa defensa no puede traducirse, sin más, en procedimientos casi automáticos, en debilitamiento de estrategias de integración urbana o en una mirada demasiado flexible sobre recursos territoriales y ambientales. Una ley puede proteger al propietario y, al mismo tiempo, reconocer que no todo ocupante es un usurpador profesional, que no todo conflicto de tenencia es idéntico y que no toda tierra es una mercancía cualquiera.

Antecedentes y posibles reacciones en la Argentina

El expediente comenzó a ser tratado el 8 de abril en un plenario de comisiones del Senado y continuó el 15 de abril con una larga nómina de expositores de perfiles muy diferentes. Esa diversidad ya da una pista: el proyecto activa intereses múltiples y no lineales.

Es razonable prever que una parte del mercado inmobiliario y sectores productivos vean la iniciativa con buenos ojos, ya que promete previsibilidad y reduce tiempos. Pero también es razonable prever una reacción fuerte de organizaciones vinculadas a la vivienda y a los barrios populares. TECHO advirtió que la propuesta elimina pilares de la intervención estatal y expone a millones de personas a mayor fragilidad jurídica. Desde el ámbito inquilino se cuestiona que el esquema de desalojo podría quedar entre los más acelerados de la región.

A nivel federal, no deberían descartarse tensiones con provincias y municipios. La tierra, el fuego y el ordenamiento territorial no son materias políticamente neutras e impactan de forma distinta según la realidad local. En otras palabras: si el oficialismo logra avanzar, lo más probable es que la discusión no termine en el recinto; habrá debate judicial, político y social.

Conviene decirlo sin vueltas. Proteger la propiedad privada es indispensable. Sin esa garantía, no hay inversión, no hay ahorro y tampoco hay vida cotidiana segura. Pero una cosa es defender una garantía constitucional y otra, muy distinta, es convertirla en un principio absoluto que absorba todo lo demás.

Una república no funciona borrando al propietario, pero tampoco borrando al inquilino, al vecino de un barrio popular o al interés ambiental. La madurez institucional está en redactar reglas que distingan, ponderen y resistan el uso propagandístico de las palabras. Una ley de propiedad privada debería servir para que a nadie le saquen lo suyo arbitrariamente, no para que el más fuerte gane siempre más rápido.